失敗しないためのポイント

real estate investment

不動産投資のみならず、「投資」と名のつくものには必ずリスクがあります。リスクがあるからこそリターンも期待できるのです。リスクは過剰に恐れる必要はありません。自分で管理、回避することができるものです。不動産投資を行う上で失敗しないためのポイントをまとめました。

【初心者向け】おすすめ不動産投資商品の解説はこちら >

目標となるゴール地点を決める

まず初めに、あなたはどんな人生を送りたいですか?そのためにはどれくらいの資産が必要でしょうか?ただお金があればいいという漠然とした目的では、どのように資産を増やしていけばいいか方向性が見えてきません。

「月に10万円程度の余裕があれば」とお考えの方もいらっしゃれば、「億単位で資産を増やす!」と決心されている方もいらっしゃるでしょう。

このように目標が違えば運用方法もずいぶんと変わってきます。

資産運用を始める前に今一度ご自身の人生設計を見直してみましょう。

何年間でどれぐらい増やしたいのか具体的な数字をあげてみましょう。

ご自身の年齢やライフスタイルと照らし合わせて目標金額や達成時期を決めましょう。

下調べを十分に行う

何事も事前の準備をして損をすることはありません。

特に初心者の資産運用は情報収集に時間をかけるべきです。

わからないままに始めてしまうことだけは避けましょう。

目標金額と時期を設定したら、目標金額に到達するためにはどれぐらいの利益を出さないといけないのか計算しましょう。

そうすると、どのくらいの利益を生み出す物件を選べばよいのか、どんなリスクが想定されるのかを割り出すことができます。

また「終価係数」を用いると簡単に計算ができます。「終価係数」とは現在の金額から一定の期間後、いくらになるのかを示す係数です。

リスクの管理を徹底する

資産運用にはリスクが必ずあります。その事実から目をそらさず、肝に銘じておきましょう。大きなリターンを期待できる代わりに、大きなリスクも覚悟しなければいけません。

このような側面をきちんと理解しておくことが不動産投資を失敗しないためのポイントです。

リスクを知り、冷静に対応できるようスキルを磨いていくことが大切です。

リスクを極度に恐れず、管理していく方法を覚えましょう。

たとえば「分散投資」を例にあげれば、ひとつの物件に多額の投資をするのではなく、いくつかに分散して投資することでリスクを回避することができます。

一方で価格が急落しても、別の物件で利益を出していれば負債をカバーできるときもあります。

初心者が失敗を回避するための不動産ファンドという選択

不動産投資で失敗しないために、もっとも重要なポイントとなるのはやはり物件選びであり、その収支計画です。ここをミスってしまうと、その後にリカバリーするのは簡単ではありません。

一方、初心者にしてみれば、経験もなく優良物件を選んで的確な収支計画が立てられるかといえば、そこに不安はつきもの。初心者にとって投資判断のネックとなるのが、状況が悪くなった時の損切りができるかどうかということも忘れてはなりません。

そういった意味では、初心者ができるだけ失敗しないように取り組める不動産投資としておすすめしたいのが不動産ファンド。

少額投資でもスタートできますし、商品によっては流動性が高いものもあり、いざという時にすぐ売りに出すことができます。不動産ファンドで不動産投資に関する経験を積んだ上で、個人で不動産所有することを検討しても遅くはありません。

プロが運用する不動産ファンドで動向をウォッチすれば、どういった物件がいいか、どういったケースでリスクが生まれるか、実地で学ぶことができるでしょう。

不動産投資ファンドって何?不動産の運用をプロに任せるメリット3つ

real estate fund

ファンドを日本語に直すと「投資信託」で、投資先が不動産なら不動産ファンド、株券なら株式ファンドといいます。簡単に、「プロにお金を託して運用してもらうこと」と言い換えることもできます。
ここからは、不動産投資ファンドのメリットについて解説していきます。

不動産ファンド「J-REIT」の投資証券は株式会社の株券のようなもの

メリットの前に、まずは不動産ファンドについてもう少し詳しくご紹介します。

不動産ファンドのひとつに、REIT(リート)と呼ばれるものがあります。日本国内でのリートは「J-REIT(Jリート)」と名付けられていますが、証券会社や銀行で扱っているのはこのJ-REITです。

J-REITで資金を集めて運用するのは、法律に基づいて設立された「不動産投資法人」です。投資家は、不動産投資法人が発行する「投資証券」を購入することで、不動産への投資ができます。

不動産投資法人は、投資証券を売って集めた資金で不動産を購入し、貸し出して賃料収入を得たり、転売して売却益を上げたりします。その利益は、投資証券を購入した投資家に分配されます。

投資証券は、株式会社でいう株券のようなものと考えると、分かりやすいかもしれません。J-REITの投資証券は証券取引所に上場されていて、売買もできますし、その時々で価格が変動します。

メリット1. 少額から投資できて大きな損失も回避できる

自分で不動産を購入して運用しようとすると、ある程度まとまった資金が必要になります。しかし、不動産ファンドなら少額からでも投資が可能です。

もちろん、投資した金額に応じて利益の分配が受けられるので、少しずつ投資額を増やしていくこともできます。

万が一、運用に失敗して損失が出た場合でも、利益と同じように投資家全員に損失が分散されることになります。そのため、1人で大きな損失を負ってしまうリスクを回避できるのです。

メリット2. 自分で不動産の運用・管理をする手間がかからない

どんな不動産であっても、使っているうちに汚れますし、次第に不具合も出てきます。自分で不動産を購入すると、掃除や補修といった管理も自分で行わなければなりません。

不動産ファンドでは、実際に不動産を購入して管理するのは不動産投資法人です。投資家は資金を出すだけで、建物の補修などに手間をとられることはありません。

また、建物をどのくらいの賃料で貸し出すのか、いつ転売すれば利益が上がるのかといった判断も、すべてプロが行います。投資家はこれといった手間をとられることなく、安定した運用に期待できるといってよいでしょう。

メリット3. 個人での投資が難しい大きな物件に投資できる

不動産ファンドで投資対象となる物件は、ほとんどが都心や地方中核都市のオフィスビルです。

そういった物件では投資に必要な額が10億円を超えるため、個人での投資はほとんど考えられません。しかし不動産ファンドなら、個人でも高額な物件に投資することができるのです。

高額な物件は運用のリスクも大きいですが、うまく運用すれば高額なリターンが期待できます。ハイリスク・ハイリターンの物件の運用をプロに任せられる点は不動産ファンドのメリットといえます。

ほかのファンドより法律上優遇されている不動産ファンド

一般の株式会社では、上がった利益に対して税金がかかります。その後、株主に分配された利益に対しても、株主の収入として税金がかかります。

ところが不動産投資法人の場合、利益の90%以上を投資家に分配すれば、その分の税金は免除されることになっています。

つまり、株式会社では100万円の利益を上げても、法人税35%を引いた65万円分しか分配できませんが、不動産投資法人なら100万円全額を分配できるということ。

不動産ファンドは、数多くある投資のなかでも大きなリターンが期待できる投資方法なのです。