REIT（不動産投資信託）

ここでは、証券取引所に上場されているREIT（不動産投資信託）の特徴やメリット・デメリットなどを紹介します。

不動産投資信託＝REITの特徴と仕組み

REITとはReal Estate Investment Trustの頭文字をとったもので、投資家から資金を募り、複数の不動産に投資して賃料収入や売買益を分配するという投資商品。アメリカで作られた金融商品で、日本ではJ-REITとも表記されます。

REITは不動産投資法人という形式をとり、株式会社の株式に相当する投資証券を発行、投資家はこれを証券取引所で売買することになります。REIT自体は資産運用をすることはできず、運用会社や資産保管会社、事務受託会社に各業務を委託するという仕組みになっています。

REIT（不動産投資信託）の種類

REITには2つの種類があって、ひとつの用途に限定した特化型と、異なる用途の物件を組み合わせた総合型とに分類されます。ここでいう用途の主なものは、オフィスビル/マンション/ホテル/商業施設/物流施設/ヘルスケア施設といったところ。特化型はこの内のどれかに限定したもので、複合型は2つもしくは3つ以上の用途を組み合わせたものとなります。

REIT（不動産投資信託）のメリット・デメリット

一般的な不動産投資と比較した際のREITの主なメリットとデメリットを以下にまとめておきます。

メリット

10万円程度からの小口投資ができる
売買取引が手軽で流動性が高い
複合型や複数商品を購入することで分散投資になる

デメリット

価格変動（値下がり）リスクが高い
不動産という現物資産を所有できるわけではない
不動産投資法人としてのREITは倒産リスクがある
REITが上場廃止となるリスクがある

REIT（不動産投資信託）はどんな人におすすめか

上で触れた特徴やメリット・デメリットなどを踏まえて、REITは以下のような人におすすめできます。

不動産投資の初心者で小口投資から始めたい
キャピタルゲインよりもインカムゲインを重視する
株式や外貨投資などをしていてリスク分散したい

REIT（不動産投資信託）は、売買取引が手軽にできる一方で、価格変動（値下がり）リスクが高いという特徴があり、ある程度の投資知識や経験が必要とされます。

価格変動リスクが少なく、より安定した利回りを求める不動産投資初心者であれば、「不動産投資商品」を検討してみましょう。このサイトでは、「不動産小口商品」の利回りを比較調査したページもありますので、参考にしてください。

利回りの高いREIT（不動産投資信託）は？

では、利回りの高い不動産投資信託にはどのようなものが挙げられるのでしょうか。

利回り7.72%！スターアジア不動産投資法人が高い

REIT（不動産投資信託）を取り扱っている投資サイト「不動産投信情報ポータル」の利回りランキングを参照してみると、分配金利回りがもっとも高かったのは「スターアジア不動産投資法人」という銘柄でした。

その利回り率は7.72%。逆に率がもっとも低いジャパンリアルエステイト投資法人の3.14%と比較してみると、実に4ポイント以上もの開きがあります。

それについで2番目に高いのが「マリモ地方創生リート投資法人」の7.10%、次が「さくら総合リート投資法人」の6.88%となっています。
（※数値はいずれも2017年8月現在のもの）

利回りが高いとリスクも大きい

単純に利回り率だけを見れば、このスターアジアに投資を行なった方がより多額の利益を得ることができるように思えます。

しかし、それほどシンプルな話ではありません。先述した通り、不動産投資信託はハイリターンなだけでなく、ハイリスクなのです。
利回りの高い銘柄は、それだけの「レバレッジ」をかけている可能性があります。

レバレッジは一旦借金などの負債を前借りし、それを元に投資を行うというものです。
この状態はさらなる利益の獲得が期待できますが、もしそれが叶わなかった場合、通常よりも大きな損失を抱えることとなります。

もちろんこの損失は、その銘柄に投資を行なった人々も被ることに。単に利回りの高さだけを見ていると、こうしたシチュエーションによって大損害を受けてしまうおそれもあるのです。

不動産小口化商品は意外とねらい目

不動産投資信託と異なる点

ハイリスクを避けつつもそれなりのリターンを得たいという方のために「不動産小口化商品」を紹介しましょう。
これは小口化した不動産を購入することによって、その収入を分配してもらう権利が獲得できるといったものです。

一見不動産投資信託と同じように見えますが、法人が不動産の所有権を有するそれとは異なり、不動産小口化商品では購入者もまた不動産所有者の一人。

そのため、税法上は不動産投資信託のような配当金ではなく、不動産からの収入としてみなされます。

この不動産小口化商品を不動産投資信託とは異なるもうひとつの不動産投資法として覚えておけば、より選択の幅が広がるでしょう。

オススメの不動産小口化商品は？

ハイリターンかつローリスクなもので、手堅く収入を得ることができれば嬉しいですよね。そこで、不動産小口化商品にハイリターンでローリスクなものがないか調べてみました。

その結果「みんなで大家さん」という商品が、利回り的にもリスク回避的にも優れていることが分かりました。
同商品の利回り率は7%。先述したスターアジアの7.72%には及びませんが、それでも十分に高い数値であると言えます。

またこの商品の特徴として、ある程度の損失までなら出資額を補填してくれるというものがあります。
この商品は物件への投資金額があらかじめ2つに分けられており、ひとつは物件に対して投資を行なった一般投資者の分です。

そしてもうひとつが重要で、これはこの商品の販売会社であるみんなで大家さん販売株式会社の出資金となります。

もし物件の価値が下落してしまった場合でも、後者の金額の範囲内であれば、会社側がその損失を代わりに負担し、投資したお金を守ってくれるという仕組みなのです。
これによって元本割れをある程度まで防げるので、リスクを軽減しつつハイリターンの獲得が可能になります。

不透明さを増す国民年金に代わる老後への備えのため、あるいは節税対策のため、さまざまな面から見ても、不動産への投資は非常に効果的です。
その中でも比較的少額からはじめやすいREIT（不動産投資信託）や不動産小口化商品は、今後ニーズが増すことでしょう。

しかし、いざ投資をはじめたからといっても、損失ばかり出してしまっていては、まるで意味がありません。

どのような銘柄や商品がもっとも損を出さず、リターンを得ることができるか。情報を精査した上で、適切な判断をしましょう。

初心者向け！不動産投資信託を始めるならまずは証券口座開設

REIT を行うためには、最初に証券会社で口座開設をしなければなりません。投資に関する金銭は、すべて証券口座でやり取りされるからです。

ただ、これまで投資信託をやったことがない人にとって、証券口座というのはわかりづらいもの。簡単に、証券口座開設に必要な流れを抑えていきましょう。

不動産投資信託の初心者向け！証券口座開設の大まかな流れ

証券口座を開設するためには、証券口座を開設しようと思っている証券会社に必要書類を提出する必要があります。手続きは、銀行口座を開設する場合とほぼ同じです。口座を開設すれば、すぐに投資を始めることができます。

ただ、証券口座の場合「ネット型証券」と「店舗型証券」のどちらで口座を開設するのか、また口座の種類は「NISA口座」にするのか「普通口座」にするのか、あるいは「特定口座」にするのかを決めなければならないのです。

ネット型証券と店舗型証券の違い

証券会社には、実店舗をもたない「ネット型証券」と、実店舗のある「店舗型証券」の2種類があります。

ネット型証券は、店舗型に比べて運営に経費がかからないため、キャンペーンも多く、手数料が店舗型より安い場合が多いです。一方、店舗型証券のように対面で手続きの説明を受けながら作業したり、おすすめのREITを紹介してもらったりするのには向いていません。

どちらがより初心者向けかといえば、相談できる店舗型証券のほうがおすすめです。ただ、店舗型の場合、自分が必要としていない投資商品を勧められることも多いので、興味のないものはきっぱりと断る勇気も必要です。

NISA？普通？特定ってなに？証券口座の違いとは

証券口座は、「NISA口座」「普通口座」「源泉徴収ありの特定口座」「源泉徴収なしの特定口座」の計4種類あります。

NISA口座
NISAとは、「少額投資非課税制度」のことです。通常の証券口座と違って、1人につき1口座しか開設することができず、1年間の投資額が120万円までと制限されているものの、税制の優遇がついています。通常、投資をして利益が出たら配当に対する税金がかかるのですが、2023年まではNISA口座で投資したことによって得た配当や譲渡益に税金はかかりません。

普通口座
普通口座は、NISA口座のように投資の制限も税制優遇もなく、投資で利益が出たら自分で確定申告書類を作成して確定申告をしなければならない口座のことです。特定口座は、証券口座を開設した会社が確定申告に必要な書類を作成してくれる口座となります。

源泉徴収ありの特定口座
「源泉徴収ありの特定口座」とは、証券会社側が自動で税金の天引きをしてくれるという口座です。利益が出ていなくても源泉徴収されてしまいますが、さきに源泉徴収してもらえば、確定申告時期にまとめて大きな納税をしなくてよいため、投資額が大きく、つねに利益が出るという人に向いています。

源泉徴収なしの特定口座
「源泉徴収なしの特定口座」とは、利益が出たら自分で確定申告をし、納税をするという口座です。投資額が小さい投資初心者にとっては、120万円以下の投資なら利益に税金がかからない「NISA口座」か「源泉徴収なしの特定口座」を選ぶとよいでしょう。

ただし取引には手数料がかかるため要注意

REITのように、証券口座を介して取引を行う場合、取引ごとに売買手数料がかかります。口座の管理料や出金時の手数料などもあり、証券会社によって金額も違うため、どの証券会社で口座を開設するかはじっくり考えて決めるのがおすすめです。

不動産小口化商品なら面倒な手続きなしで投資可能！

証券口座を開設するのは大変だし、面倒な手続きなんてやりたくないという人におすすめなのが、みんなの大家さんをはじめとする不動産小口化商品。不動産小口化商品は、出資であり不動産の購入なので、証券口座を開設する必要がないのです。

投資を始めるには、必要な口数の購入金額をみんなの大家さんに支払うだけでよく、手数料もかかりません。どの証券会社で口座開設するか悩む時間を、不動産小口化商品の調査にあてれば時間も効率よく利用できます。